만기 얼마 안 남았는데, 세입자가 전세대출 불가 시? 계약갱신 거절하고 새 세입자를 받을 수 있을까요?

안녕하세요, 전세 계약 만기일이 다가오는데 세입자 전세대출 문제가 얽혀 있다면 정말 난감하죠. 저도 예전에 비슷한 상황을 겪은 적이 있어서 그 마음 너무 잘 압니다. 특히 대출 불가 소식이 갑자기 들려오면 계약 연장을 해야 하나, 새로운 세입자를 찾아야 하나 고민이 커지기 마련이죠. 오늘은 이런 경우에 임대인이 할 수 있는 선택과 세입자의 계약갱신청구권에 대해 명확하게 정리해드릴게요.

Q1. 전세대출 불가 = 계약갱신청구권 무효?

아쉽게도 전세대출 불가 자체는 계약갱신청구권 사용 제한 사유가 아닙니다. 즉, 세입자가 대출이 안 돼서 전세금을 맞추기 어렵더라도 계약갱신청구권은 여전히 유효해요. 다만, 갱신청구권을 행사했다 하더라도 계약 이행을 위한 자금조달이 안 되면 실질적으로 계약이 무산될 수밖에 없는 상황이 생길 수 있어요.

Q2. 은행 결정 나올 때까지 기다려야 하나요?

법적으로 임대인이 세입자의 금융 상황을 기다려줄 의무는 없습니다. 하지만 갱신 계약서를 이미 작성한 상태라면, 그 계약이 유효하다는 전제하에 진행되기 때문에 세입자의 대출 가능 여부가 판명될 때까지는 상황을 지켜볼 수밖에 없는 경우가 많아요.

Q3. 가족 명의로 신규 계약 가능한가요?

네, 가능합니다. 기존 세입자가 아닌 세입자의 가족 명의로 신규 계약을 체결하고 그 가족이 전세대출을 받을 수 있다면, 새로운 조건으로 계약을 맺을 수 있어요. 이 경우는 ‘신규 전세계약’이기 때문에 임대인이 제시한 금액 기준으로 협의가 가능합니다.

• 가족이 실입주자여야 함 (명의 대여는 불가)
• 기존 계약과는 별개의 새로운 계약으로 간주
• 보증금 조건, 계약기간 등 자유롭게 설정 가능

현명하게 대응하는 전략

이런 상황에서는 법적 해석과 현실적 유연성을 모두 고려하는 전략이 필요해요. 전세대출 불가하다는 이유로 세입자를 내보낼 수는 없지만, 계약금 미납이나 연체가 이어지면 계약 해지 사유로 간주될 수 있습니다.

1. 갱신계약서 작성 후 일정 기간 내 보증금 미입금 → ‘계약 불이행’ 해석 가능
2. 이 경우, 계약 무효 및 신규 세입자 모집 가능
3. 단, 이 과정은 문서로 정리하고 대화 내역, 통보 증거 확보 필수

만기 일정별 체크리스트

전세 만기가 임박한 경우, 아래 타임라인을 기준으로 대응 전략을 짜보세요.

기간	조치사항
만기 2개월 전	갱신의향 확인, 은행 방문 권유
1개월 전	대출 가능 여부 확인, 입금 요청
2주 전	입금 안 될 경우 계약무효 경고 및 대안 안내

정리: 이런 상황에 꼭 기억해야 할 것

• 전세대출 불가는 갱신청구권 무효 사유 아님
• 갱신계약서 작성 후 입금 안 되면 계약무효 가능
• 가족 명의 신규 계약은 협의 가능
• 기록 남기고 순차적 통보 중요!

자주 묻는 질문

Q 세입자가 전세대출 불가하면 계약 갱신도 불가능한가요?

아니요. 계약갱신청구권은 대출 여부와 무관하게 행사 가능합니다.

Q 갱신계약서를 작성했는데 보증금을 입금 못 하면요?

보증금 미입금이 계속될 경우 계약불이행으로 간주되어 무효처리 가능합니다.

Q 세입자 가족이 전세대출이 가능하다면 가족 명의로 계약해도 될까요?

네, 가능합니다. 단, 실제 입주자여야 하며 새로운 계약서로 작성해야 합니다.

Q 은행에서 대출 가능 여부를 늦게 알려준다는데 기다려야 하나요?

법적 의무는 없지만, 이미 갱신계약서 작성됐다면 현실적으로는 기다리는 쪽으로 조율이 필요합니다.

Q 이런 경우 대화 내역은 꼭 남겨야 하나요?

네, 문자나 이메일로 기록을 남겨두면 추후 분쟁 발생 시 입증에 도움이 됩니다.

Q 갱신 거절 통보를 꼭 서면으로 해야 하나요?

통보는 서면 또는 문자, 메일로 남기는 것이 좋습니다. 1개월 전까지는 전달해야 효력이 발생합니다.

글을 마치며

세입자와의 계약에서 예상치 못한 상황이 발생하면 참 난감하죠. 특히 대출과 계약이 엮이면 마음도 복잡하고, 시간도 빠듯하게 흘러가니까요. 이번 글이 그 답답한 마음에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠어요. 여러분도 혹시 유사한 상황을 겪으셨다면, 댓글로 경험이나 팁을 나눠주세요. 함께 지혜를 모아보면 더 나은 선택이 분명 있을 거예요.

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