재건축 기대감에 풍선효과 겹치며
규제지구 법적 정량요건 충족
지정땐 분상제 적용 사업성 악화
세금·대출규제 강화 부작용 우려
국토부 "종합적 판단" 신중 대응'준강남'으로 불리는 경기 과천의 집값이 재건축 기대감과 함께 토지거래허가구역 확대 재지정의 풍선효과가 맞물리며 연일 상승세다. 특히 최근 3개월 동안에만 집값이 4.53% 상승하며 정량적 기준으로 규제 지역 지정까지도 가능한 상황이다. 다만 국토교통부는 "종합적으로 판단해야 한다"며 신중한 모습이다.

13일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 과천 아파트들은 연이어 신고가를 쓰고 있다. 주공9단지 전용 면적 47㎡는 지난달 7일 18억8000만원에 손바뀜하며 '3.3㎡당 1억' 아파트로 자리 잡았다. 주공10단지 전용 105㎡는 2월에는 27억원, 3월에는 28억원에 팔렸고 4월에는 29억원에 거래되며 매달 1억원씩 올랐다.

부동산원 주간 아파트 동향에 따르면 과천의 매매가격지수는 지난해 6월부터 47주 연속 상승세를 보였다. 5월 1주차(5월 5일 기준)에는 101.31을 기록했다. 3개월 전인 2월 1주차(2월 3일 기준) 96.78보다 4.53%p 오른 수치다. 이처럼 상승세가 이어지면서 과천은 규제지역 지정의 조건까지 충족하게 됐다.

국토부에 따르면 직전 달부터 3개월간의 주택 가격 상승률이 해당 지역이 속한 시도 소비자물가 상승률보다 1.3배를 초과할 경우 조정대상지역으로, 1.5배를 초과할 경우 투기과열지구로 지정할 수 있다. 경기도 소비자물가 상승률은 2월 2.1%, 3월 2.1%, 4월 2.2%인 점을 감안하면 과천은 규제 지구로 지정될 법적 정량 요건을 충족한 셈이다.

이에 대해 국토부 관계자는 "정량적으로 보는 요건에서는 충족하는 것이 맞으나, 정량 사항만 충족한다고 바로 지정하는 것은 아니다"라며 "정성 요건들도 충분히 고려하고, 심의 등의 절차를 통해 지정을 하기 때문에 과열 우려 등이 얼마나 있는지 종합적으로 보고 판단하게 될 것"이라고 설명했다.

다만 규제 지역 지정 시 각종 규제가 강화되는 만큼, 국토부가 섣불리 개입하기 어려울 것으로 보인다. 규제지역으로 지정될 경우 주택담보인정비율(LTV)이 무주택자는 50%, 유주택자 30%로 제한된다. 양도소득세 중과, 종합부동산세 강화 등 세금 부담도 높아지며, 청약 1순위 자격요건이 강화되고 자금조달계획서 제출 등이 필요하다.

규제지역 지정 자체가 역효과가 날 것이라는 전망도 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "규제 지역으로 지정하는 순간 분양가상한제 적용으로 인해 정비사업의 수익성이 낮아지고, 세제·대출 규제 등 다양한 규제들이 패키지로 강화되기에 또 다른 문제를 야기할 수 있다"며 "규제 지역은 투기 수요를 억제하기 위한 것이나 오히려 투기 수요가 집중되는 부작용도 생길 수 있다"고 말했다.